Neue Rechte und Pflichten der Bauvertragsparteien

Das Gesetz enthält in § 650a BGB erstmalig eine Legaldefinition des Bauvertrags. Die Regelungen des neuen Bauvertragsrechts gelten demnach für Verträge über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch Instandhaltungsarbeiten unterfallen dem neuen Bauvertragsrecht, sofern sie für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind.

Häufig ergibt sich auf dem Bau die Notwendigkeit zu Änderungen der ursprünglichen Planung und der beauftragten Leistungen. Das Gesetz räumt dem Bauherrn (Besteller) daher erstmalig ein einseitiges Anordnungsrecht ein. Er kann den vereinbarten Werkerfolg ändern (beispielsweise die Errichtung eines viergeschossigen anstelle eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses verlangen), aber auch abändernde Anordnungen treffen, damit der ursprünglich vereinbarte Werkerfolg erreicht wird (z.B. die Änderung des geplanten Fundaments aufgrund unvorhergesehener Gründungsverhältnisse). Bei Änderung des vereinbarten Werkerfolgs muss die Änderung für den Handwerker (Unternehmer) zumutbar sein. Zudem enthält das Gesetz Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen.

Das Recht der Abnahme wird neu geregelt. Ist das Werk fertiggestellt und setzt der Unternehmer dem Besteller eine angemessene Frist zur Abnahme, so gilt das Werk als abgenommen, wenn der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Handelt es sich um einen Verbraucher, so muss er zuvor in Textform auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden sein. Wird die Abnahme wirksam verweigert, kann der Unternehmer eine Zustandsfeststellung verlangen und sich hierdurch gegenüber nachfolgend auftretenden Mängeln absichern.

Klargestellt hat der Gesetzgeber im Werkvertragsrecht ferner das Recht beider Vertragsparteien zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Der fristlosen Kündigung hat im Regelfall eine erfolglose Fristsetzung zur Abhilfe oder Abmahnung vorauszugehen. Die Kündigung des Bauvertrags bedarf zukünftig in jedem Falle der schriftlichen Form.

Dem Unternehmer steht auch nach neuem Recht zu, Abschlagszahlungen zu verlangen. Der Anspruch auf Abschlagszahlung knüpft nicht mehr an einen Wertzuwachs an, sondern an die Höhe des Werts der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen. Abweichend zur bisherigen Rechtslage bestimmt das neue Bauvertragsrecht, dass die Fälligkeit der (vollen) Vergütung neben der Abnahme von der Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung abhängig ist.